Ein klares Ja. Das Büro von heute muss mehr können und mehr bieten: Die Assetklasse wandelt sich und gewinnt wieder an Relevanz.
Wie hat sich die Nachfrage nach Büroflächen im Nachgang der Pandemie und mit Blick auf Homeoffice /new work verändert?
Hybrides Arbeiten ist Standard geworden und das wird sich auch nicht mehr ändern. Nach einem starken Homeoffice-Trend im Zusammenhang mit der Corona-Phase, gibt es aktuell jedoch eine deutliche Rückwärtsbewegung. Übergreifend sehen wir den Trend, dass der Bürostandort wieder wichtiger wird. Dies hängt insbesondere damit zusammen, dass die Bindung der Mitarbeitenden an das Unternehmen im Homeoffice zurückgeht und der Teamgedanke sowie das Miteinander darunter leiden – folglich auch die Effizienz des Unternehmens.
In welcher Aufteilung man vor Ort und im Homeoffice arbeiten möchte – diesbezüglich finden sich Unternehmen aktuell noch und es schwankt stark nach Branche und Unternehmensgröße. Aber selbst Unternehmen, die gleich nach der Pandemie reines remote-Arbeiten propagiert hatten (vorallem große Konzerne), versuchen seit einiger Zeit, ihre Mitarbeitenden mit enorm viel Aufwand zumindest tageweise ins Office zurückzuholen. Eine Folge daraus ist, dass sich vor allem der Anspruch an die Qualität und die Ausstattung von Büroflächen dramatisch verändert hat. Das Büro muss mehr dem Zuhause ähneln, Aufenthaltsqualität bieten und den offenen Kommunikationscharakter eines Unternehmens widerspiegeln. Damit steigt auch wieder die Nachfrage nach Büros, in denen das möglich ist: Moderne Bürostandorte werden gesucht.
Warum ist das so? Unternehmen haben doch in der Corona-Phase gelernt, dass Büroarbeit genauso gut remote funktioniert.
Die letzten zwei Jahre nach der Pandemie haben gezeigt, dass es eben doch nicht so gut funktioniert wie live und face-to-face im Büro. Man hat gemerkt, dass die physische Zusammenarbeit eine Qualität hat, die gerade Teams guttut und die die Beziehung zum Unternehmen stärkt. Man hat die sozialen Aspekte deutlich unterschätzt. Diese und die Identifikation mit dem Unternehmen spielen für die Mitarbeiterbindung und die Mitarbeitermotivation eine wichtige Rolle. Viele Unternehmen sind da gerade noch etwas in der Findungsphase. Sie wollen den Mitarbeitenden die Freiheit des remote-Arbeitens bieten, möchten aber auch das Büro wieder als regelmäßigen Treffpunkt etablieren. Gerade zwischenmenschliche Aspekte, die durch das zufällige Gespräch an der Kaffeemaschine oder im analogen Meeting stattfinden sind oftmals besonders wichtig und genau das findet remote einfach nicht statt.
Dabei fällt es mittelständischen Unternehmen unserer Erfahrung nach oftmals leichter ein gutes Gleichgewicht zwischen Homeoffice und Büro zu etablieren. Dort ist der Bezug zum Arbeitsstandort meist größer. Die Arbeitssituation ist persönlicher, weil der Kollegenkreis überschaubar ist, man kennt sich. Der Arbeitsplatz ist Begegnungsstätte, Austauschmöglichkeit und Identifikationspunkt in einem.
Wie wirken sich die neuen Arbeitsweisen auf die Büroimmobilien aus? Welche Anforderungen müssen sie heute erfüllen?
Der Anspruch an Qualität und Lage ist deutlich gestiegen. Der Arbeitsplatz soll auch Wohlfühlraum sein. Moderne Unternehmen versuchen dabei bewusst ein attraktives Gegenangebot zum Homeoffice machen. Und sie passen die Flächenplanung sehr an den Bedarf ihrer Mitarbeitenden an. Bevor Flächen angemietet werden und geplant wird, fragen die Unternehmen heutzutage eingehend bei ihren Mitarbeitenden ab: Wie wollen sie arbeiten? In welcher Form arbeiten sie zusammen und was brauchen sie dafür?
Man könnte auch sagen, Büros müssen wesentlich mehr können. Und sie sollen auch mehr bieten: Kollaborationsflächen sind sehr wichtig, aber auch Möglichkeiten, sich für konzentriertes Arbeiten, Zwei-Augen-Gespräche oder auch wichtige Telefonate zurückzuziehen. Da gibt es dann Stand-up-Meeting-Räume oder auch die Lounge-Ecke, in der man sich zum Brainstorming zusammenfindet. Das ist alles wesentlich kreativer und vielfältiger als wir es aus der Vor-Corona-Zeit kennen. Natürlich auch, weil Arbeiten mobiler geworden ist. Laptop und Handy lassen sich überall hintragen.
Außerdem spielt das Thema Nachhaltigkeit auch für Mieter eine zunehmend große Rolle. Das gehört inzwischen untrennbar zu einem modernen Arbeitsplatz dazu.
Wie hat die S&P Commercial Development ihr Angebot an die veränderten Anforderungen angepasst?
Wir haben schon immer viel Wert auf hohe Qualitätsstandards und Flexibilität gelegt, beides ist aber nochmal wichtiger geworden. Wie schon erwähnt, wird das Thema Nachhaltigkeit auch für Mieter zunehmend wichtig. Da hilft uns sehr, dass wir bereits vor Jahren den DGNB-Gold Standard als Mindeststandard festgelegt haben. Außerdem legen wir inzwischen auch einen größeren Wert auf hohe technische Standards: Belüftung, Kühlmöglichkeiten, Smart-Home-Technologie, die es ermöglicht Heizung, Licht und weiteres intelligent zu steuern. Das schlägt sich dann auch wiederum in geringeren Nebenkosten nieder. Für viele Mieter ist das ein schlagendes Argument. Die sogenannte 2. Miete bei veralteten Flächen treibt die Gesamtmietkosten inzwischen oftmals so hoch, dass es auch wirtschaftlich sinnvoller ist in moderne Räume umzuziehen.
Darüber hinaus wird inzwischen wesentlich individueller geplant. Dafür räumen wir auch mehr Zeit ein. Jede Fläche wird an die jeweiligen Mieterwünsche angepasst und bietet gleichzeitig so viel Flexibilität, dass sie sich auch wieder leicht umgestalten lässt.
Spielt die Lage heute überhaupt noch eine Rolle für die Mieter?
Absolut. Bevorzugt ist ganz klar die innerstädtische Lage. Auch der Quartiersgedanke kommt da zum Tragen. Unternehmen wollen ihren Mietern ein Umfeld bieten, in dem sie auch ihre Alltagsdinge erledigen können. Auch eine gute ÖPNV-Anbindung wird immer wichtiger, da der Individualverkehr abnimmt. Einige unserer Mieter haben bewusst Stadtrandlagen oder auch rein gewerbliche Lagen zugunsten eines innerstädtischen Standorts aufgegeben.
Welche Parameter muss eine Büroimmobilie aus Investorensicht heute erfüllen?
Die Drittverwendungsfähigkeit ist sehr entscheidend. Von daher spielt die Flexibilität der Flächen gerade auch für Investoren eine wichtige Rolle. Büroflächen müssen sich problemlos an unterschiedliche Bedürfnisse und Anforderungen anpassen lassen und in kleine Einheiten unterteilbar sein, um die Risikodiversifizierung zu garantieren. Das ist auch ein Learning aus der Corona-Zeit.
Außerdem legen auch Investoren großen Wert auf den Nachhaltigkeitsstandard. Dieser sollte mindestens den aktuellen gesetzlichen Anforderungen entsprechen, eher noch besser sein.
Und schließlich ist natürlich der Mietermix wichtig. Das war schon immer so, ist aber vor dem Hintergrund einer schwierigeren wirtschaftlichen Gesamtsituation in Deutschland nochmal bedeutsamer geworden. Investoren legen großen Wert auf einen möglichst vielfältigen Mietermix aus bonitätsstarken Mietern, um eine gute Diversifikation sicherzustellen und ein Klumpenrisiko zu vermeiden.
Wagen wir einen Blick in die Zukunft. Wie werden sich Büros in Zukunft weiter verändern?
Ich denke der Trend sehr flexibler technologiegetriebener Räume wird sich fortsetzen. KI wird letzterem sicherlich nochmal einen weiteren Schub verschaffen. Auf der anderen Seite wird sich aber auch die individuellere menschenzentrierte Ausrichtung weiter fortschreiben: Offene und modulare Raumkonzepte, bei denen die Bedürfnisse und die Gesundheit der Mitarbeitenden im Vordergrund stehen, mit ergonomischen Möbeln und Arbeitsplätzen werden noch wichtiger werden. Und Büros werden noch stärker zu Treffpunkten werden und sich als Räume des kreativen Austauschs etablieren.
